Nhiều trường hợp đất thuộc loại đất trồng cây lâu năm nhưng chủ đất không nắm rõ quy định vẫn xây dựng trên phần đất này. Vậy hành vi xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm có bị phạt không? Làm thế nào để được cấp phép xây dựng đúng quy định pháp luật?

1. Đất trồng cây lâu năm là gì?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013  về các loại đất theo Điều 10 về Phân loại đất như sau:

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất trồng rừng phòng hộ;

– Đất trồng rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp được sử dụng vào các mục đích trồng trọt, chăn nuôi gia súc, xây dựng chuồng trại hoặc xây dựng nhà kính cho mục đích trồng cây hữu cơ, trồng hoa,… đất dùng để trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu, thí nghiệm, đặt vườn ươm cây giống, trồng hoa, trồng cây cảnh,…

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đất trông cây lâu năm được liệt kê vào loại đất nông nghiệp, dùng cho mục đích trồng trọt, sản xuất hoặc trồng trọt nhằm phục vụ mục đích học tập, nghiên cứu,…

Trên thực tế, dựa theo tên gọi, đất trồng cây lâu năm được hiểu là phần diện tích đất chuyên trồng các loại cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lâu năm khác kể cả trong và ngoài khu vực dân cư sinh sống; các loại cây thường được sử dùng trồng trên đất trồng cây lâu năm thường là loại cây có thời gian sinh trưởng trên một năm mới được thu hoạch sản phẩm và đất vườn ươm cây giống nông nghiệp lâu năm. Các loại cây trồng phổ biến được trồng tại Việt Nam trên đất trồng cây lâu năm như: Cây cao su, cây điều, cây hồ tiêu, cây chè, cây macca,… hoặc các loại cây trồng với mục đích ăn quả như: cây bưởi, cây cam, cây nhãn, cây sầu riêng,… các loại cây dược liệu khai thác sử dụng lâu dài như: cây hồi, cây quế, cây sâm,… các loại cây phát triển cần thời gian lâu năm để khai thác công nghiệp nhằm mục đích lấy gỗ, hoặc các loại cây trồng đến một độ lớn nhất định đưa vào làm đẹp cảnh quan đô thị như: cây xoan, cây hoa sữa, cây hoa ban, cây bằng lăng,…

Hiện nay Luật Đất đai năm 2013 không quy định cụ thể về đất vườn, tuy nhiên mục đích sử dụng của hai loại đất này gần giống nhau nên nhiều người tưởng nhầm đất vườn cũng được xem là đất trồng cây lâu năm.

Theo Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC quy định: Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.

Như vậy, cùng với khái niệm về loại đất trồng cây lâu năm như phân tích ở trên thì đất vườn không phải loại đất trồng cây lâu năm mà thực chất đất vườn chỉ là một phần diện tích gắn liền với đất thổ cư. Tuy nhiên điểm giống nhau của hai loại đất này về chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép xây dựng nhà ở, công trình trên đất,… nếu vi phạm sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.

2. Quy định về thời hạn sử dụng đối với đất trồng cây lâu năm?

Theo Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất tại Điều 126 như sau:

– Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.

– Thời hạn Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Tương tự như hộ kinh doanh, cá nhân thuê đất theo quy định Nhà nước, tổ chức muốn thuê đất nông nghiệp cho mục đích trồng cây lâu năm để khai thác lấy gỗ, khai thác cây lâu năm về mục đích thương mại thì cần đặt vấn đề để Nhà nước xem xét cho thuê đất, tuy nhiên không được quá thời hạn cho phép.

3. Có được xây dựng nhà ở hoặc xây dựng trên đất trồng cây lâu năm hay không?

Theo Luật Đất đai năm 2013 quy định một số thông tin về xây dựng nhà ở và loại đất như sau:

– Theo Điều 10 quy định về loại đất:

•  Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp;
•  Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sử dụng để xây dựng trụ sở,… thì thuộc nhóm đất phi nông nghiệp;

– Quy định về Nguyên tắc sử dụng đất tại Điều 6:

• Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất;
• Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;
• Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và những văn bản pháp luật liên quan.

– Ngoài ra, Điều 12 Luật này cũng nêu rõ những hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động đất đai, cụ thể đối với trường hợp này quy định: Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích, nghĩa là việc không thể xây dựng nhà ở hoặc thực hiện công trình trên đất trong trường hợp đất này thuộc quỹ đất nông nghiệp mà Nhà nước quy định.

Như vậy, với trường hợp đất quy định mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm thì người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở hoặc thực hiện xây dựng công trình trên phần đất này mà chưa được pháp luật cho phép.

4. Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có bị cưỡng chế không?

Đồng nghĩa với những phân tích đưa ra ở trên, khi chủ thể có đất thuộc loại đất trồng cây lâu năm nhưng cố tình xây dựng công trình nhà ở hoặc công trình kiên cố trên đất thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc chủ thể xây dựng trái phép khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai  về Sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:

Về mức xử phạt vi phạm hành chính với hành vi quy định tại Khoản 2 – Điều 11:

– Diện tích đất dưới 0,02 ha, phạt tiền từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng;

– Diện tích đất từ 0,02 ha đến dưới 0,05 ha, phạt tiền từ 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng;

– Diện tích đất từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha, phạt tiền từ 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng;

– Diện tích đất từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha, phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng;

– Diện tích đất từ 0,5 ha đến dưới 01 ha, phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng;

– Diện tích đất từ 01 ha đến 03 ha, phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;

– Diện tích đất từ 03 ha trở lên, phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng.

Như vậy, tùy thuộc vào diện tích đất cũng như diện tích của công trình mà chủ thể thực hiện xây dựng sai phạm trên đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ lập biên bản xử phạt hành chính phù hợp, mức phạt thấp nhất là từ 03 triệu đồng và cao nhất là lên tới 200 triệu đồng. Ngoài ra, chủ thể còn phải khắc phục lại tình trạng của đất theo Khoản 4 điều này như sau:

– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm theo quy định pháp luật;

– Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất.

Từ những phân tích trên, có thể đưa ra câu trả lời cho câu hỏi: Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm có bị cưỡng chế không? Câu trả lời là sẽ bị cưỡng chế theo quy định pháp luật. Ngoài việc bị cưỡng chế phá dỡ để trả lại tình trạng ban đầu của đất cũng như xử phạt hành chính đối với hành vi xây dựng trái phép, sử dụng sai mục đích đối với đất đai.

Trong trường hợp đất có mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm nhưng người thuê đất, sử dụng đất ổn định trên phần đất này có nhu cầu muốn xây dựng công trình nhà ở hoặc công trình trên đất thì phải làm thủ tục xin phép cơ quan có thẩm quyền để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định pháp luật.

5. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với chủ thể muốn xây dựng nhà ở?

Khi cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức thuê đất muốn thực hiện hoạt động khác trên phần đất thuộc sở hữu hiện tại của mình được pháp luật công nhận thì cần tiến hành thủ tục Chuyển đổi mục đích sử dụng của đất. Trường hợp chủ thể có nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc công trình trên đất trồng cây lâu năm thì cần phải tiến hành thủ tục xin Chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành nền đất phi nông nghiệp và cơ quan chức năng có văn bản đồng ý về hoạt động này thì chủ thể mới được phép thực hiện hoạt động xây dựng.

Theo Điều 75 – Luật Đất đai năm 2013 quy định việc Chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần được cơ quan có thẩm quyền cấp phép bao gồm :

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phài là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ,…

Từ những trường hợp tại Điều 57 nêu trên, khi chủ thể muốn thay đổi mục đích sử dụng đất của phần đất đang thuộc sở hữu của mình thì cần có sự cấp phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền, cần xác định được hình thức xây dựng của mình muốn xây lên tại phần đất này thành nhà ở hay xây lên với mục đích làm công trình, làm nhà kho hay công trình phụ. Cụ thể trong hoàn cảnh bạn muốn xây dựng nhà hoặc công trình trên đất trong trường hợp loại đất là đất trồng cây lâu năm thì cần chuyển đổi từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp.

Ngoài ra bạn cần lưu ý một điều, sau khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, nhưng đây chưa phải là điều kiện đủ để bạn có thể xây dựng nhà và ở trên phần đất này mà cần đăng ký phần đất phi nông nghiệp này dưới hình thức là loại đất ở – đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Trường hợp bạn muốn xây dựng lên với mục đích sử dụng nào thì cần đăng ký đất phi nông nghiệp dưới hình thức loại đất đó.

6. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở

– Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở :

Căn cứ Khoản 1 – Điều 6 – Thông tư 30/2014/TT0BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất do Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành, các chủ thể có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện sau đây:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
•  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như các loại giấy tờ sau đây: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao đất;…

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trong hồ sơ trên, bạn sẽ tiến hành nộp hồ sơ tại Phòng Tài Nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện, quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh nơi có đất và hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính. Thời gian trả kết quả sẽ không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn (thời gian trên không tính các ngày nghỉ, lễ, tết, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).